Carmila (SIIC) 2025 : croissance confirmée, synergies Galimmo et enjeux à surveiller
Décryptage des performances, de la dynamique opérationnelle et des points de vigilance pour la foncière de centres commerciaux adossée à Carrefour.
En bref
Thèse 2025 : Carmila avance avec une exécution solide : croissance des loyers, taux d’occupation élevé et specialty leasing en hausse. Les synergies liées à Galimmo renforcent le profil, mais la hausse du coût de la dette et le levier appellent à la prudence.
Chiffres clés 2025
Loyers nets
203,4 M€+15,4% (S1 2025)
Croissance majoritairement liée à l’intégration de Galimmo, complétée par une organique d’environ +3,6%.
EBITDA
176,9 M€+14,1% (S1 2025)
Au-dessus du niveau 2019, signal de résilience opérationnelle.
Taux d’occupation
96,0%+0,8 pt
Environ 467 baux signés, réversion positive autour de +3,3%.
Specialty leasing
9,1 M€+15,1%
Revenus à forte marge : pop-ups, animations, publicité, événements.
Guidance RNR/action
1,79 €2025 (relevée)
Relution portée par synergies et exécution commerciale.
Structure financière
LTV 39,7%Notation BBB+
Maturité moyenne proche de 4,3 ans ; dette nette/EBITDA autour de 7,6x.
Ce qui fonctionne en 2025
- Croissance soutenue des loyers et de l’EBITDA, réversion positive.
- Taux d’occupation élevé et recouvrement solide.
- Specialty leasing en forte progression, générateur de marge et de trafic.
- Synergies Galimmo rapides estimées autour de 5 M€ ; TRI supérieur à 40%.
- Espagne en tête sur le chiffre d’affaires commerçants.
Points à surveiller
- Croissance organique encore modérée par rapport à la contribution M&A.
- Levier élevé et charge financière en hausse.
- Légère érosion de l’EPRA NTA par action.
- Échéances significatives en 2027 et 2028.
- Cession contrainte de Villers-Semeuse avec impact sur l’EBITDA.
Galimmo : intégration et relution
L’intégration est finalisée avec des synergies tangibles sur les revenus, les coûts et le financement. Le profil s’en trouve renforcé et la relution du résultat net récurrent par action est attendue dès 2025.
Synergies ≈ 5 M€ TRI > 40% Positionnement Top 10% SIIC
Valorisation et dividende
La thèse combine normalisation post-2020, monétisation du specialty leasing et capture des synergies. Le couple rendement/risque reste attractif si la société maîtrise son levier et accélère la croissance organique via réversion et indexation, densification et arbitrages sélectifs.
Notre point de vue
Carmila présente les attributs d’une SIIC retail bien gérée : exécution opérationnelle, occupation élevée, leviers de marge via specialty leasing et synergies post-acquisition. La sensibilité au coût de la dette et le niveau de levier exigent cependant une gestion prudente jusqu’aux refinancements de 2027–2028. Le potentiel de création de valeur dépendra d’une accélération organique et d’une discipline bilan stricte.
FAQ express
Pourquoi la croissance 2025 est élevée ?
Principalement grâce à l’intégration de Galimmo, complétée par une croissance organique mesurée.Qu’est-ce que le specialty leasing ?
Des revenus complémentaires à forte marge issus de pop-ups, animations, publicité et événements dans les parties communes.Quels sont les principaux risques ?
Hausse de la charge financière, levier élevé, échéances de dette en 2027–2028 et légère érosion de l’EPRA NTA par action.Avertissement : ceci n’est pas un conseil en investissement. Faites vos propres recherches et considérez votre profil de risque.
