REXFORD INDUSTRIAL : MON ANALYSE DU T2 2025 FAUT-IL RENFORCER OU ATTENDRE ?
Rexford Industrial Realty, foncière cotée spécialisée dans l’immobilier logistique en Californie du Sud, a publié ses résultats du deuxième trimestre 2025.
Voici un tour d’horizon synthétique des points clés de mon analyse, répartis en 7 parties essentielles.
1. Résumé exécutif : des résultats solides, mais sans surprise
2. Données financières clés
Dividende bien couvert (payout ratio ≈ 72 %)
✅ Une base financière saine, mais une croissance mesurée.
Les indicateurs montrent une stabilité financière rassurante :
- FFO Core par action en légère baisse (-1,7 % sur un an)
- Croissance du NOI comparable entre +1,1 % et +3,9 %
- Ratio Dette Nette / EBITDAre modéré à 4,0x
- Dividende bien couvert (payout ratio ≈ 72 %)
✅ Une base financière saine, mais une croissance mesurée.
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3. Performance opérationnelle : loyers en hausse, attention au taux d’occupation
Le taux d’occupation progresse légèrement, mais reste inférieur à l’an dernier. La commercialisation des surfaces vacantes devient donc cruciale.
👉 Heureusement, Rexford signe ses baux à des hausses de loyer solides, et 80 % des surfaces vacantes sont déjà en cours de relocation.
4. Analyse financière : croissance modérée mais maîtrisée
Le FFO Core a progressé de +3,4 % sur le semestre, avec une guidance maintenue entre 2,37 $ et 2,41 $/action pour 2025.
📊 La dette est intégralement à taux fixe, avec aucune échéance majeure avant 2027.
➡️ Pas d’inquiétude sur ce point, mais un profil de croissance modeste (Total return estimé entre 8 % et 10 %).
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5. Points de vigilance à surveiller
⚠️ Voici les éléments de prudence :
Repli du mark-to-market (de +20 % à +16 %)
Absence d’acquisitions récentes
Spreads de nouveaux baux sous pression, notamment à Los Angeles
Dilution du FFO par action (modérée mais réelle)
🎯 Rien d’alarmant, mais des signes à surveiller de près.
6. Focus marché : ralentissement à Los Angeles
Le comté de Los Angeles représente 56 % du portefeuille de Rexford. Or, ce marché montre des signes de tension :
📉 hausse des disponibilités, ralentissement de la demande, pression sur les loyers.
👉 Rexford conserve un positionnement stratégique, mais le contexte local est moins porteur.
7. Conclusion : je conserve, mais je ne renforce pas
Rexford reste une valeur de qualité, avec des actifs premium et un bilan solide.
Mais dans ce contexte, je conserve la position sans renforcer, car le timing d’entrée ne me semble pas optimal actuellement.
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